0705 / 증권시장 이슈체크 / 한국경제 / 경제 성장과 인플레이션이 높을때는 리츠, 부동산만한 자산이 없다!!

총평

  인플레이션과 경제성장이 동시에 일어나는 시기에 가장 추천되는 투자자산은 부동산이다. 부동산의 경우 할인율이 Cap rate 로 조정이되는데 이는 금리(기준금리)에서 부동산의 가격 상승률(인플레이션)로 생각하면 된다. 그렇기에 일정수준 금리가 급등하지 않는이상 경제사이클이 뒤집히는 순간까지 수익률을 만들어낼수있는 자산이다. 요즈음 주식시장이 횡보를 지속하는 것을 보면 리츠 투자를 통해 수익률 알파를 추구해보는것도 좋은 선택지로 예상된다.

 

 

배당만 높냐?, 수익률은 더 좋다!! ... 리츠의 재발견??

 

- 백신 훈풍에 호텔, 리테일 성장세

- 올 미 리츠 18%, 일 리츠 17% 상승

- "경기회복 기대감... 추가 상승" 

- 국내 5개 리츠, 하반기 상장 관심

 

 코로나 백신 접종률이 높아지고 경기 회복 기대가 커지면서 부동산투자회사(리츠)가 주목받고 있다. 최근 금리 인상 가능성으로 변동성이 커진 가운데 리츠 종목들이 상대적으로 안정적인 주가 흐름을 보이고 있기 때문이다. 높은 배당수익을 기대할 수 있다는 것도 리츠의 장점이다.

 

 리츠는 오피스빌딩이나 호텔, 소매점 등 부동산을 매입해 운영하면서 수익을 내고, 이를 투자자에게 매년 배당한다. 코로나 19 충격으로 하락한 주가가 아직 적정 수준까지 반등하지 않았다는 기대가 반영되고 있다.

 

- 올 들어 리츠 주가 급등하는 미국, 일본

 

 코로나 타격으로 주가가 절반 가까이 떨어졌던 미국, 일본 리츠들은 올들어 동반 회복세를 보이고 있다. 경제 활동이 재개되면서 호텔, 소매점 등이 본격 가동에 들어갈 것이란 기대 때문이다.

 

미국 리츠는 연초 대비 평균 18% 올랐다. 데이터센터 같은 정보기술 리츠는 물론 오피스빌딩과 주택 관련 리츠도 대거 상승세다. 배상영 대신증권 연구원은 "소매점 재개장이 7월 본격화하면 리츠의 상승 흐름이 더 이어질 것"이라고 설명했다.

 

 일본 리츠지수도 연초 이후 17.6% 상승했다. 특히 호텔리츠가 주목받고 있다. 지난 3월 4개 호텔리츠가 발표한 합산 매출액은 54억엔으로 전년 동기 대비 25.6% 증가했다.

 

 - 하반기 국내 리츠 상장 이어져

 

 올해만 5개 정도의 리츠가 국내상장을 준비하고 있다. 가장 먼저 상장할 종목은 디앤디플랫폼리츠다. 서울 문래동 사무용 빌딩 '영시티'와 일본 아마존 물류센터 수익증권, 경기 용인시의 백암 물류센터 등 다양한 국내외 부동산을 담았다.

 

 SK리츠는 본사 사옥인 종로구 서린빌딩과 전국 110여개 SK주유소를 매입할 예정이다. 기관투자가로부터 1500억원의 자금을 유치했다. SK리츠가 운영할 기초자산 대부분은 SK그룹 관계사들이 장기 임차할 가능성이커 안정적인 배당 수익이 기대된다.

 

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배당만 높냐, 수익률은 더 좋다…리츠株의 재발견

 

인플레이션에 베팅한 월가 거물들

 

- 다이먼 JP모간 최고경영자 "현금 늘린 뒤 저평가 자산 투자"

- 모건스탠리, BOA CEO도 "Fed, 금리인상 나설 수 박에"

 

 미국 최대 은행인 JP모간체이스의 제이미 다이먼 최고경영자가 "물가 급등세가 오래 지속될 가능성이 크다"며 현금 비중을 늘려야 한다고 강조했다. 물가가 더 뛰면 자산별 차별화가 심해질 테니 그때 저평가된 자산에 투자 하라는 조언이다.

 

 다이먼 CEO는 "인플레이션은 일시적인 것 이상일 가능성이 매우 높다"며 "물가 때문에 Fed가 금리 인상을 서둘러야 할 수도 있다"고 말했다.

 

 다이먼은 "현금이 왕"이라며 "우리는 5000억 달러의 현금을 보유하고 있다." JP모간은 금리가 더 높아질 때 까지 기다렸다가 새로운 투자를 할 기회를 모색하고 있다는 의미이다.

 

 모건스탠리 CEO는 "당분간 물가 상승세가 꺾이기 힘들고 Fed는 예쌍보다 빨리 금리 인상에 나서야할 것"이라고 했다.

 BoA CEO는 "올 들어 미국인들의 소비 지출이 2년 전과 비교해 20%나 늘었다"며 "경기가 활황을 맞고 있는 만큼 통화완화 정책은 더 이상 필요없다"고 지적했다.

 

 억만장자 헤지펀드 운용자인 폴 튜더 존스는 "Fed가 고물가 위험을 무시하면 인플레이션 관련 거래에 강하게 베팅해야 한다." 며 " 통화정책 변경을 앞두고 물가가 뛰었던 2013년과 비교하면 상품 가격이 여전히 낮은편" 이라고 했다.

 

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인플레이션에 베팅한 월가 거물들

 

인플레 압박에 뉴욕증시 투자자들 부동산 리츠에 눈길

 

- 올해 2분기 부동산 리츠주 수익률 14%

- S&P500 지수 상승세 2배 넘어서 눈길

- 배당 수익률도 2.6%로 국채보다 높아

 

- 경기순환주에서 부동산 주로 분산 이동, 상업 주택임대 외 물류 데이터센터 등

- UBS "인플레 헤지 수단으로 볼 수 있어"

 

올 하반기에도 인플레이션이 시장을 끌어갈 것으로 예상되자 부동산 상픔으로 빠르게 자금을 옮겨두고 있다. 지난해 전반기에는 기술주가 증시 V자 반등을 이끌었고, 이후 올해 상반기 까지는 경기 순환주가 주도했지만 하반기 이후에는 부동산 부문이 상승세를 보일 것이라는 월가의 예상도 눈에 띈다.

 

 월스트리트저널은 투자자들이 인플레이션 압박을 피해 부동산 주식으로 숨어들고 있다고 보도했다. S&P 500지수 6.3%수익을 2배 이상 앞섰다는 점이 이를 시사한다. 

 

 부동산 리츠 주식은 배당 수익 측면에도 매력적이라는 평가가 따른다. 16일 미국채 수익률은 1.56% 기록했지만 리츠의 배당 수익률은 2.6%로 국채수익보다 높고, 전체 S&P500 1.4% 비해서도 높다고 분석했다.

 

 시장 전문가들은 인플레이션이 부각될 수록 부동산 부문으로 자금이 더 밀려들 것으로 보고 있다. UBS 부동산 책임자는 "인플레이션이 계속해서 걱정된다면 사람들은 부동산 부문 주식을 인플레이션 헤지 대안으로 생각할 것"이라고 평가했다.

 

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`인플레 압박`에 뉴욕증시 투자자들 부동산 리츠에 눈길

 

원자재, 금 투자매력 떨어지고 주식, 리츠, 원유 상승세 지속

 

- 증권사 하반기 자산배분 전략

 

"원자재, 금, 그동안 즐거웠다"

 

 키움증권 리서치센터가 투자전략 리포트에서 원자재 시장에 이같은 '작별인사'를 보냈다. 국내 주요 증권사는 올 하반기 금을 비롯한 원자재의 투자 매력도가 상반기에 비해 떨어질 것으로 전망했다. 키움증권은 "최근 인플레이션 헤지 수요 등으로 급등했던 금은 하반기 하락 압력이 높아질 전망"이라고 말했다. 유안타증권 역시 "2분기 금 가격은 주식시장 수익률을 웃돌았지만, 물가상승률은 2분기 정점을 확인할 것"이라며 "가치 저장 수단으로서 금의 매력은 낮아질 가능성이 크다"라고 했다.

 

 원자재로 인한 물가상승압력이 커지자 중국 정부가 비축 금속을 푸는 등 시장에 적극 개입하고 있는점이 변수다. 단기간 급등한 것도 부담이다. 

 

 국제 유가는 하반기에도 상승세가 이어질 것이라는 예상이 많다. 키움증권은 "하반기 원유시장은 수요 회복과 상대적으로 완만한 공급 회복기조로 인해 수요 우위의 시장이 지속될 가능성이 높다"고 설명했다.

 

 Fed의 조기 긴축 움직임 등으로 금리가 오르면서 채권의 투자매력도는 낮은 편이다. KTB투자증권은 채권 투자에 대해 "내년까지는 보수적 대응이 필요하다"고 조언했다. 

 

 한국투자증권 리서치센터는 하반기 전망보고서에서 "하반기 자산배분은 조심스럽게 위험선호를 유지한다며" 주식은 밸류에이션 정체에도 이익이 증가하며 주가 상승을 이끌겠지만 채권은 Fed의 통화정책 정상화로 소폭의 손실이 불가피하다"라고 했다. 

 

 한국투자증권은 또 "리츠는 선진국의 오프라인 경제활동재개 본격화에 따른 수요 회복 기대와 인플레이션 헤지 관점에서 하반기 주목해야할 섹터"라며 "포트폴리오 수익률 제고를 위해 리츠를 활용할 수 있을것"이라고 했다.

 

 

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"원자재·金 투자매력 떨어지고 주식·리츠·원유 상승세 지속"