리츠 투자의 장단점은 무엇일까?
은행 이자 대비 높은 리츠 배당수익률, 리츠의 배당소득 분리과세 등은 매력적인 포인트.
반면, 금리인상과 부동산 가격 하락, 상가 공실 등은 조심해야...
리츠(REITs, Real Estate Investment Trusts)란?
리츠(REITs)는 'Real Estate Investment Trusts'의 약자로 부동산투자신탁을 의미한다. 투자자들로부터 자금을 모아 부동산 등에 투자하여 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 주식이라 생각하면 쉽다. 주로 부동산개발사업·임대사업 등에 투자하여 수익을 창출하며, 최근 저금리와 부동산 가격 급등등으로, 부동산 간접 투자 방식인 리츠가 주목받고 있다.
* 국내 상장 리츠 리스트 : 에이리츠, 케이탑리츠, 모두투어리츠, 이리츠코크랩, 신한알파리츠, 롯데리츠, 엔에이치프라임리츠
* 국내 상장 예정 리츠 리스트(한국경제, 2020.01.06.) : 벨기에리츠(가칭), 서유럽리츠(가칭), 이지스밸류플러스, 이지스레지던스, 코람코에너지플러스 등
리츠의 장점은?
높은 배당수익 : 리츠의 장점으로 꼽히는 가장 대표적인 것은 바로 높은 배당수익이다. 현재 상장된 리츠들은 대략 5% 내외의 배당수익을 목표로 하고 있으며, 일반 시중은행의 예·적금의 이율이 2% 안팎인 것을 고려할 때 리츠의 배당수익은 상당히 매력적인 금융상품임이 틀림없다.
세제 혜택 : 정부는 리츠 활성화를 위해 세제 혜택을 부여하고 있다. 리츠에 3년 이상 장기투자할 경우 투자 원금 5,000만원까지 배당소득에 대해 9% 분리과세를 적용한다. 기존 배당소득에 적용되는 세율이 14%인 점을 고려할 때 9% 세율은 적지 않은 혜택이다. 특히, 금융소득(이자·배당 등)이 연간 2천만원 이상인 사람들은 금융소득종합과세의 대상이 되는데 리츠의 경우에는 분리과세가 적용되어 더 메리트가 있다.
부동산 시세차익 : 리츠가 보유하고 있는 부동산을 청산할 때, 부동산의 매각 가격이 매입 가격보다 비쌀 경우 투자자는 이에 따른 차익을 얻을 수 있다. 반대로 매각 가격이 매입 가격보다 쌀 경우 손실을 입게 되지만, 현재의 저금리 기조 하에서 도심지 부동산 가격이 쉽게 내려가진 않을 것 같다. 물론, 지역 특성에 따라 가격 하락이 충분히 예상되는 지역이 있고, 수요가 줄어들 것으로 예상되는 건물 형태가 있기 때문에 리츠가 보유하고 있는 부동산을 제대로 분석하는 것은 상당히 중요하다.
리츠의 단점은?
금리 : 금리 상승 시 리츠의 수익률 하락한다. 대출 금리 상승으로 리츠의 이자비용이 올라가고, 이로 인해 임대수익이 감소한다. 구체적으로, 리츠는 주식 발행을 통해 자본금을 모으고 이 자본을 바탕으로 차입금을 확보하여 기초자산(부동산)을 구입하여 임대사업 진행하는데, 기존 회사채 또는 은행 대출 등을 상환할 때 금리 상승에 따른 자금 조달비용 상승으로 수익률 하락하는 것이다. 설상가상으로, 주가 하락으로 인한 원금 손실 가능성 또한 존재한다. 특히, 리츠가 변동금리 대출을 통해 자금을 조달했다면, 금리 상승에 따른 피해가 실시간으로 적용되어 더 큰 피해를 입을 수 있다.
임차인 모집 : 리츠는 일반적인 부동산 임대사업과 같이 임차인을 모집하여 임대수익을 얻는 모델이다. 따라서 임차인이 확보되지 않거나, 채무불이행 등으로 인하여 임대 수익을 얻지 못하는 경우가 발생할 수 있다. 이 경우, '임대수입 감소 → 배당 감소 → 주가 하락 => 배당감소+주가하락'의 프로세스를 통해 수익률 하락 또는 손실을 입을 가능성이 생긴다.
기초자산 청산 : 리츠의 영업(부동산 임대)종료 또는 자산의 포트폴리오 변경으로 자산을 청산하는 경우, 부동산 구입 가격보다 판매 가격이 더 저렴할 경우에 이에 따른 손실이 발생한다. 쇠퇴하는 지역의 부동산이나 쇠퇴하는 산업의 유형자산은 청산에 따른 손실을 볼 가능성이 충분히 예상되기 때문에 투자 전 리츠가 보유하고 있는 부동산에 대한 분석이 정말 중요하다.
리츠 투자 / 리츠(REITs, Real Estate Investment Trusts)의 장단점 - 높은 배당수익률, 소액 부동산 투자, 세금 혜택, 금리 리스크
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